房企巨头万科深陷危机：大潮褪去，所有房地产商都没有穿底裤

万科，曾经是中国房地产的一面旗帜。

1984年成立，1991年上市，它是国内最早一批上市房企。从深圳出发，一路做到全国龙头，销售额一度冲破7000亿。它甚至被叫作“最不像房地产公司的房地产公司”——有品牌，有口碑，有故事。

那些年，万科就是行业风向标。它喊“活下去”，整个行业跟着收缩；它提“城市配套服务商”，大家赶紧学着转型。可谁能想到，风向标自己，如今却摇摇欲坠。

2024年，万科销售额骤降到2460亿元，净亏损450亿。进入2025年，情况更糟——前三季度又亏掉超280亿，有息负债高达3629亿，手头货币资金却只剩656亿。资金缺口，逼近900亿。

去年11月，它寻求20亿元债券展期，股价跌穿历史最低点。

真正引发震动的，是一份来自中金公司的财务诊断。受相关部门委托，中金深入核查后得出结论：万科已经资不抵债。资产价值严重缩水，短期债务压顶，还有大量隐性负债藏在表外。这意味着，账上资产看着庞大，真到要卖时，可能根本变不了现。

这样一家资产仍超万亿、带着国资背景的巨头，照理该是“大而不能倒”。深圳地铁集团作为第一大股东，背后站着深圳市国资委——这曾是市场信心的最后一道防线。

可现实给出了冷酷的回应。

监管信号已再明确不过：不会直接出手救助企业，政策重心转向“防风险外溢”和“保交楼”。国有银行在收紧风险敞口，保险公司被要求上报对万科的财务暴露，评估需要多少支持才能避免违约。

大股东深铁，已经尽力输血。2025年至今，累计借款给万科超300亿元，用来偿还公开市场债券。但深铁自己也陷入困境，上半年亏损33亿，明确表示后续支持“必须提供足额抵押”。

市场最后那点“国资兜底”的幻想，彻底破灭。

万科的债务，和恒大、融创还不一样。恒大欠的主要是供应商货款，债主分散；万科的融资，却大量来自保险公司等大型金融机构——体量更大、牵连更广、传导性更强。一位业内人士说得直白：“如果万科最后摊手说还不了，麻烦就大了。”

窟窿深不见底。深铁借出去的钱，可能已拿走万科部分优质资产作抵押，可这些资产如今估值缩水。再让深铁继续掏钱？难。

老百姓对房子的预期已经变了，钱包捂得紧紧。就算真金白银投进去，市场能不能接住，还是未知数。

更何况，救万科，还存在道德风险。这几年倒下的房企一家接一家，万科自己也并非没有激进操作。如果现在伸手，是不是变相鼓励曾经的冒险？

房地产，曾是点石成金的神话。企业缺钱想翻身、企业做大想扩张，第一个想到的就是房地产。风险？在狂飙的年代里，没人在乎。

但也有人提前看到了潮水的方向。

比如中航工业。早在2016年，它就明确要求剥离地产业务，之后三年多，转让地产资产超百亿。即便部分项目陷入无人接盘的困境，它仍坚持退出，转向物业资产管理。财经评论员严跃进评价，这响应了央企“退房令”，有示范意义。

回头看深铁——一家地铁运营企业，却在行业拐点到来时，毅然跳进房地产深水区，接下万科这个大股东。如今自己亏损，还要不断输血，被深深拖累。

潮水彻底褪去了。

裸泳的人，一个个暴露出来。这不是尴尬，而是生死问题。万科的故事，早就不只属于它自己。它是整个行业的缩影，是一段狂奔年代的集体注脚。

房地产行业的崛起、狂欢、败落，也许让我们见证了马克斯的经济周期论述的正确性，万科再有故事，也阻挡不了“大势已去”的时代。

当我们为房地产行业“总结”的时候，哪些行业还正处于房地产行业的前夜而不自知呢？

我们很多人呼吁解决我们目前的短板，大家都视而不见听而不闻，一意孤行，当历史要求我们再次“总结”的时候，我们只能说，这是一群“执意而行”的“封闭者”，看见失败却不知道总结的“保守者”，我们唯有叹息而已。