房价跌穿底裤，年轻人不买账，县城房子成烫手山芋

现在三四线城市的房子，已经不是降价就能卖出去的了，2025年超过六成的小城市新房价格都在下跌，平均跌了差不多百分之五，有些地方像山东的县城，房子挂了半年，降了十五万也找不到人买，三亚那边的旅游楼盘，价格已经砍掉三成，可入住率连三分之一都不到，银行和研究机构都说这些地方的房价还得再跌个一两成才能把库存清掉，以前是慢慢往下跌，现在是明摆着撑不住了。

人口问题确实是个大麻烦，00后这批人里头，打算买房的连十分之一都不到，许多小城市每年常住人口都在减少，一年就能少掉百分之三以上，河北那边有个县城，2021年房价八千块的时候，大家还抢着买婚房，到了2025年价格降到六千，反而没人愿意看了，不是房子变得便宜，而是买房的人根本不在那里生活了，没有年轻人，就没有需求，房子再便宜也卖不出去。

产业空心化是个致命问题，工厂搬走了，新产业又跟不上，工资涨不上去，人就往外流，反过来人一走，企业更不愿意来，像义乌和晋江这些地方，靠小商品和鞋服撑着，房价一直维持在一万八到两万二之间，基本没怎么变动，其他没有产业的地方，房子就只是砖头和水泥，没什么实际价值，过去二十年建了太多差不多的楼房，人均住房面积都超过四十平了，现在大家不是缺房子住，而是想挑好房子。

政府的资金也开始紧张了，土地不好卖，财政收入少了四成多，修路和建学校这些工程都停了，开发商也不往小城市投资，今年上半年三四线城市的销售额还不到总量的15%，银行贷款的坏账变多了，抵押的房子变得不那么值钱，政策方向也有变化，以前是帮着托市，现在让市场自己消化泡沫，房产税试点的消息传出来之后，手里有多套房子的人开始考虑尽快卖掉。

最危险的地方分三种情况，第一种是那些产业基础薄弱、人口持续流出的区域，比如东北的双鸭山和山西的一些煤炭县城，当地房价已经跌回2015年前后的水平，第二种是一些位置孤立、未能融入大城市圈的中小城市，例如中部某地级市，新房价格下跌接近百分之八，二手房挂牌数量增加一倍，实际成交量却减少一半，第三种是远离市区的概念性楼盘，当初依靠规划宣传吸引买家，但配套迟迟没有落实，像三亚崖州湾和重庆的部分新区，价格跌幅超过三成依然无人接手。

如果你现在考虑买房，就需要调整想法，别再把目光放在偏远的县城或者那些只停留在规划图上的新区，应该优先选择大都市周边的卫星城，比如昆山、嘉善、东莞这些地方，这些区域不断有人搬来，实际居住需求也真实存在，选房子的话，尽量挑房龄在十年以内的次新房，位置最好靠近学校、医院或者商场周边，要是地铁已经开通或者规划很明确，那就更稳妥，别再指望靠买房赚大钱，如果是自己住，可以考虑入手，但手里有多套房产的人，该出手就出手，别等到最后被套住，投资的人这时候最好退出市场，把资金转到更容易变现的地方去。

政策风向其实已经变了，2024年要征求房产税的意见，2025年房贷审批也会更加严格，这和2015年那会儿棚改货币化的做法完全不一样，那时候是鼓励大家买房，现在是在挤出泡沫，政府不再为市场托底，价格让市场自己来决定，如果有人还想着去抄底，可能还得再等一等，或者干脆就不要碰房子了，房子已经不能算作资产，它只是用来住的地方，有些时候连住都算不上合适。